Comprar una casa en España siendo extranjero: guía paso a paso

España es uno de los destinos más atractivos para vivir, jubilarse o invertir en propiedades. En 2024, casi 93.000 viviendas fueron adquiridas por extranjeros, una cifra que confirma el interés internacional por establecerse en el país. Si estás pensando en comprar una casa en España y no tienes nacionalidad española, esta guía te ayudará a entender los pasos esenciales y los requisitos clave del proceso.

1. Obtener el NIE: el primer trámite obligatorio

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para realizar cualquier operación legal en España, incluida la compra de una vivienda. Puedes solicitarlo:

• Desde tu país de origen, a través del consulado español.
• En España, en las oficinas de extranjería.

Hay diferentes tipos de NIE:

• NIE de no residente: si no vivirás de forma habitual en España.
• NIE de residente: si estarás más de 183 días al año en el país.
• NIE temporal para ciudadanos de la UE: si solo estarás en España durante el proceso de compra.

Contar con asesoría legal puede ser útil para agilizar este trámite.

2. Abrir una cuenta bancaria en España

No es obligatorio, pero sí recomendable. Una cuenta bancaria española facilita el pago de impuestos, gastos notariales y otros costes relacionados con la compra. También evita comisiones o retrasos derivados de transferencias internacionales. Si planeas solicitar una hipoteca, es conveniente abrir la cuenta en la misma entidad financiera.

3. Buscar financiación (hipoteca)

Si necesitas financiación, empieza a consultar opciones desde el inicio. Compara tipos de interés (fijo, variable, mixto) y condiciones. Los no residentes suelen necesitar una entrada mayor, hasta un 30% del valor del inmueble.

4. Firmar el contrato de reserva

Este contrato asegura que la vivienda se retire del mercado mientras se formaliza la compraventa. No siempre es obligatorio, pero sí habitual. Refleja el compromiso entre comprador y vendedor.

5. Contrato de arras: compromiso formal

El contrato de arras incluye un pago inicial (generalmente un 10% del precio) y establece un compromiso firme. Si una de las partes no cumple, puede haber penalizaciones. Existen distintos tipos de arras, por lo que conviene asesorarse bien.

6. Tasación oficial del inmueble

Para que el banco apruebe una hipoteca, es necesaria una tasación oficial. Establece el valor real de la propiedad. El banco puede proponer un tasador, pero también puedes contratar uno por tu cuenta.

7. Verificación de documentos

Antes de la firma ante notario, es importante revisar:

• Nota simple: información legal y cargas sobre la propiedad.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios): en caso de viviendas en edificios.
• Historial de deudas: evita sorpresas futuras.
• Escritura pública: confirma la titularidad del inmueble.

Un abogado y, en algunos casos, un arquitecto, pueden ayudarte a validar esta información.

8. Firma ante notario

El notario redacta y formaliza la escritura pública. En la firma suelen estar presentes:

• Comprador y vendedor
• Representante del banco (si hay hipoteca)
• Agente inmobiliario
• Abogado (opcional)
• El notario

Una vez firmada y pagada la compraventa, recibirás las llaves.

9. Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción es el paso final que te reconoce como propietario legal. Después, hay que cambiar la titularidad de los suministros: agua, luz, gas, etc.

10. Gastos e impuestos al comprar una vivienda en España

Además del precio de la vivienda, debes tener en cuenta los siguientes costes:

Impuestos:

• ITP (segunda mano): entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
• IVA (vivienda nueva): 10% sobre el valor de compra.

Gastos adicionales:

• Notaría: entre 500 y 1.000 €.
• Registro de la propiedad: 0,1% a 0,25% del precio.
• Tasación: entre 250 y 600 €.
• Honorarios legales: si contratas abogado o gestor.

En total, calcula un 10-12% adicional sobre el precio de compra.

¿Por qué es recomendable contar con un agente inmobiliario?

Un agente inmobiliario experimentado puede ahorrarte tiempo, trámites y complicaciones. No solo conoce el mercado local, sino también todos los pasos legales, requisitos fiscales y documentación necesaria para que la operación sea segura y sin sorpresas.

Además, puede ayudarte a negociar el mejor precio, encontrar la vivienda adecuada a tus necesidades y ponerte en contacto con abogados, tasadores y notarios de confianza.