Acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger : guide étape par étape

L’Espagne est l’une des destinations les plus attractives pour y vivre, prendre sa retraite ou investir dans l’immobilier. En 2024, près de 93 000 logements ont été achetés par des étrangers, ce qui confirme l’intérêt international pour s’y installer. Si vous envisagez d’acheter une maison en Espagne sans en avoir la nationalité, ce guide vous aidera à comprendre les étapes clés et les exigences essentielles.

1. Obtenir le NIE : la première démarche obligatoire

Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est indispensable pour toute opération légale en Espagne, y compris l’achat d’un bien. Il peut être obtenu :

• Depuis votre pays, via le consulat espagnol.

• En Espagne, auprès du bureau des étrangers.

Types de NIE :

• NIE de non-résident : si vous ne vivez pas en Espagne de manière permanente.

• NIE de résident : si vous y séjournez plus de 183 jours par an.

• NIE temporaire pour citoyens de l’UE : si vous êtes seulement en Espagne pour la période d’achat.

L’assistance juridique est recommandée pour accélérer le processus.

2. Ouvrir un compte bancaire espagnol

Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Un compte local facilite le paiement des taxes, des frais de notaire et des autres dépenses. Il évite également les retards et frais bancaires. Si vous comptez demander un prêt hypothécaire, ouvrez un compte dans la même banque.

3. Demander un prêt hypothécaire

Commencez vos recherches dès le début. Comparez les taux (fixes, variables, mixtes) et les conditions. Les non-résidents doivent souvent verser un apport plus important, jusqu’à 30 %.

4. Signer le contrat de réservation

Ce contrat retire le bien du marché en attendant la finalisation de la vente. Il n’est pas obligatoire, mais couramment utilisé. Il formalise l’engagement des deux parties.

5. Contrat d’arrhes : engagement formel

Il inclut un paiement initial (environ 10 %) et un engagement ferme. En cas de non-respect, des pénalités s’appliquent. Il existe différents types d’arrhes, donc il est important d’avoir des conseils juridiques.

6. Évaluation officielle du bien

Pour obtenir un prêt hypothécaire, une évaluation officielle est exigée. Elle peut être faite par un expert proposé par la banque, ou choisi par vous.

7. Vérification des documents

Avant la signature chez le notaire, vérifiez :

• Note simple : informations juridiques et charges.

• Inspection technique des bâtiments (ITE)

• Historique des dettes

• Acte de propriété

Un avocat ou un architecte peut vous aider dans cette étape.

8. Signature chez le notaire

Le notaire rédige l’acte de vente. Sont présents :

• L’acheteur et le vendeur

• Représentant bancaire (si prêt)

• Agent immobilier

• Avocat (facultatif)

• Le notaire

Une fois signé et payé, vous recevez les clés.

9. Enregistrement au registre foncier

C’est l’étape finale qui officialise la propriété. Ensuite, il faut transférer les contrats des services publics à votre nom.

10. Coûts et taxes liés à l’achat d’un bien en Espagne

Taxes :

• ITP (logements anciens) : 6 % à 10 % selon la région

• TVA (logements neufs) : 10 %

Frais supplémentaires :

• Notaire : 500 € – 1 000 €

• Registre : 0,1 % à 0,25 % du prix

• Évaluation : 250 € – 600 €

• Honoraires juridiques (si avocat)

En tout, prévoyez 10 % à 12 % supplémentaires.

Pourquoi faire appel à un agent immobilier ?

Un agent expérimenté vous fera gagner du temps et vous évitera des complications. Il connaît le marché local et les démarches légales et fiscales, pour garantir une transaction sans mauvaises surprises.

Il peut aussi négocier pour vous, trouver le bien idéal et vous mettre en relation avec des avocats, notaires et évaluateurs de confiance.