Buying a House in Spain as a Foreigner: Step-by-Step Guide
Hiszpania to jedno z najatrakcyjniejszych miejsc do życia, emerytury lub inwestycji w nieruchomości. W 2024 roku obcokrajowcy kupili prawie 93 000 domów – liczba ta potwierdza duże zainteresowanie osiedleniem się w tym kraju ze strony międzynarodowej. Jeśli rozważasz zakup domu w Hiszpanii i nie posiadasz obywatelstwa hiszpańskiego, ten przewodnik pomoże Ci zrozumieć podstawowe kroki i kluczowe wymagania tego procesu.
1. Uzyskaj NIE: pierwszy obowiązkowy krok
Numer NIE (Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca) jest niezbędny do prowadzenia wszelkich legalnych działań w Hiszpanii, w tym zakupu nieruchomości. Możesz się o niego ubiegać:
Z kraju pochodzenia, za pośrednictwem konsulatu Hiszpanii.
W Hiszpanii, w biurach imigracyjnych.
Rodzaje NIE:
Numer NIE dla osób niebędących rezydentami: jeśli nie zamierzasz mieszkać w Hiszpanii na stałe.
Numer NIE rezydenta: jeśli zamierzasz przebywać w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku.
Tymczasowy NIE dla obywateli UE: dla tych, którzy przebywają w kraju tylko na czas zakupu.
Skorzystanie z pomocy prawnej może przyspieszyć tę procedurę.
2. Otwórz konto bankowe w Hiszpanii
Nie jest to obowiązkowe, ale zdecydowanie zalecane. Konto lokalne upraszcza opłacanie podatków, opłat notarialnych i innych powiązanych kosztów. Pozwala również uniknąć opóźnień i opłat za przelewy. Jeśli planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, zaleca się otwarcie konta w tym samym banku.
3. Poszukiwanie finansowania (kredyt hipoteczny)
Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, zacznij rozważać dostępne opcje już dziś. Porównaj stopy procentowe (stałe, zmienne, mieszane) i warunki. Osoby niebędące rezydentami zazwyczaj wymagają wyższego wkładu własnego, do 301 TP3T wartości nieruchomości.
4. Podpisz umowę rezerwacyjną
Ta umowa gwarantuje, że nieruchomość zostanie wycofana z rynku na czas finalizacji sprzedaży. Nie jest ona obowiązkowa, ale powszechnie stosowana i odzwierciedla zobowiązania między kupującym a sprzedającym.
5. Umowa o zaliczkę („arras”)
Ta formalna umowa obejmuje wpłatę początkową (zazwyczaj 10% ceny) i wiążące zobowiązanie. W przypadku niespełnienia warunków przez którąkolwiek ze stron mogą zostać naliczone kary. Istnieją różne rodzaje umów arras, dlatego warto zasięgnąć porady prawnej.
6. Oficjalna wycena nieruchomości
Aby uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny, wymagana jest oficjalna wycena, która określi rzeczywistą wartość rynkową. Bank może wyznaczyć rzeczoznawcę lub możesz go wynająć samodzielnie.
7. Weryfikacja dokumentów
Przed podpisaniem umowy przez notariusza należy zapoznać się z poniższymi dokumentami:
Nota prosta (Nota Simple): informacje prawne i obowiązujące opłaty.
Kontrola techniczna budynku (ITE): wymagana w przypadku niektórych budynków.
Historia zadłużenia: aby uniknąć przyszłych niespodzianek.
Akt publiczny: potwierdza własność nieruchomości.
Prawnik, a w niektórych przypadkach także architekt, mogą pomóc zweryfikować te informacje.
8. Podpisanie przed notariuszem
Notariusz sporządza i formalizuje akt notarialny. Obecny przy podpisaniu:
Kupujący i sprzedający
Przedstawiciel banku (jeśli dotyczy kredytu hipotecznego)
Agent nieruchomości
Prawnik (opcjonalnie)
Notariusz
Po podpisaniu i zapłaceniu otrzymasz klucze.
9. Rejestracja nieruchomości
Ostatni krok, aby zostać uznanym za prawnego właściciela. Następnie umowy o media (woda, prąd, gaz itp.) muszą zostać przeniesione na Twoje nazwisko.
10. Koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Oprócz ceny należy wziąć pod uwagę:
Podatki :
Podatek od przeniesienia własności (domy używane): 6%–10% w zależności od regionu.
VAT (nowe domy): 10% ceny zakupu.
Dodatkowe koszty :
Notariusz: 500–1000 euro
Rejestr nieruchomości: 0,1%–0,25% ceny
Wycena: 250–600 euro
Koszty prawne: w przypadku zatrudnienia prawnika lub konsultanta
Ogólnie rzecz biorąc, do ceny zakupu należy doliczyć 10%–12%.
Dlaczego warto współpracować z agentem nieruchomości?
Doświadczony agent może zaoszczędzić Ci czasu, formalności i komplikacji. Zna lokalny rynek oraz wszystkie wymogi prawne i podatkowe, aby zapewnić płynny i bezpieczny przebieg transakcji.
Pomagają również wynegocjować najlepszą cenę, znaleźć odpowiednią nieruchomość odpowiadającą Twoim potrzebom i skontaktować Cię z zaufanymi prawnikami, rzeczoznawcami i notariuszami.