Hauskauf in Spanien als Ausländer: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Spanien zählt zu den attraktivsten Ländern zum Leben, für den Ruhestand oder als Immobilieninvestor. Im Jahr 2024 wurden fast 93.000 Häuser von Ausländern erworben – ein Beleg für das große internationale Interesse an einem Wohnsitz in Spanien. Wenn Sie den Kauf eines Hauses in Spanien erwägen und nicht die spanische Staatsbürgerschaft besitzen, hilft Ihnen dieser Leitfaden, die wichtigsten Schritte und Voraussetzungen des Kaufprozesses zu verstehen.

1. NIE-Nummer beantragen: der erste obligatorische Schritt

Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) ist für jede legale Tätigkeit in Spanien unerlässlich, einschließlich des Kaufs einer Immobilie. Sie können sie hier beantragen:

• Aus Ihrem Herkunftsland über das spanische Konsulat.

• In Spanien, bei den Einwanderungsbehörden.

Arten von NIE:

• Nichtansässigen-NIE: wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien leben werden.

• Resident NIE: wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten.

• Vorübergehende NIE für EU-Bürger: für diejenigen, die sich nur während des Kaufprozesses im Land aufhalten.

Rechtliche Unterstützung kann dieses Verfahren beschleunigen.

2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Nicht zwingend erforderlich, aber dringend empfohlen. Ein lokales Konto vereinfacht die Zahlung von Steuern, Notargebühren und anderen damit verbundenen Kosten. Außerdem werden Verzögerungen oder Gebühren bei Überweisungen vermieden. Wenn Sie eine Hypothek beantragen möchten, ist es ratsam, das Konto bei derselben Bank zu eröffnen.

3. Finanzierungssuche (Hypothek)

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie frühzeitig Ihre Optionen prüfen. Vergleichen Sie Zinssätze (fest, variabel, gemischt) und Konditionen. Nichtansässige benötigen in der Regel eine höhere Anzahlung, bis zu 301 % des Immobilienwerts.

4. Unterzeichnen Sie den Reservierungsvertrag.

Dieser Vertrag stellt sicher, dass die Immobilie während der Abwicklung des Verkaufs vom Markt genommen wird. Er ist zwar nicht verpflichtend, aber üblich und spiegelt die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer wider.

5. Anzahlungsvereinbarung („arras“)

Diese formelle Vereinbarung beinhaltet eine Anzahlung (üblicherweise 101,3 Tsd. des Preises) und eine verbindliche Zusage. Bei Nichteinhaltung durch eine der Parteien können Strafen verhängt werden. Da es verschiedene Arten von Arras-Verträgen gibt, ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen.

6. Amtliche Immobilienbewertung

Für die Bewilligung eines Hypothekendarlehens ist ein offizielles Wertgutachten erforderlich, um den tatsächlichen Marktwert zu ermitteln. Die Bank kann einen Gutachter beauftragen, oder Sie können selbst einen beauftragen.

7. Dokumentenprüfung

Bitte prüfen Sie diese Dokumente vor der notariellen Unterzeichnung:

• Kurzer Hinweis (Nota Simple): Rechtliche Hinweise und bestehende Gebühren.

• Gebäudetechnische Inspektion (ITE): für einige Gebäude erforderlich.

• Schuldenhistorie: um zukünftige Überraschungen zu vermeiden.

• Öffentliche Urkunde: bestätigt das Eigentum an der Immobilie.

Ein Anwalt und in manchen Fällen auch ein Architekt können bei der Überprüfung dieser Informationen helfen.

8. Unterzeichnung vor einem Notar

Der Notar entwirft und beurkundet die öffentliche Urkunde. Bei der Unterzeichnung anwesend:

• Käufer und Verkäufer

• Bankvertreter (falls es sich um eine Hypothek handelt)

• Immobilienmakler

• Rechtsanwalt (optional)

• Der Notar

Sobald Sie unterschrieben und bezahlt haben, erhalten Sie die Schlüssel.

9. Eigentumsregistrierung

Der letzte Schritt zur Anerkennung als rechtmäßiger Eigentümer. Anschließend müssen die Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas usw.) auf Ihren Namen umgeschrieben werden.

10. Kosten und Steuern beim Kauf von Immobilien in Spanien

Neben dem Preis sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

Steuern :

• Grunderwerbsteuer (gebrauchte Häuser): 6%–10% je nach Region.

• Mehrwertsteuer (Neubauten): 10% des Kaufpreises.

Zusätzliche Kosten :

• Notar: 500 € – 1.000 €

• Grundbucheintrag: 0,1%–0,25% des Preises

• Wert: 250 € – 600 €

• Rechtskosten: falls ein Anwalt oder Berater beauftragt wird

Insgesamt sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis 10% bis 12% einplanen.

Warum ist es ratsam, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten?

Ein erfahrener Makler kann Ihnen Zeit, Papierkram und Komplikationen ersparen. Er kennt den lokalen Markt und alle rechtlichen und steuerlichen Anforderungen, um eine reibungslose und sichere Transaktion zu gewährleisten.

Sie helfen Ihnen außerdem dabei, den besten Preis auszuhandeln, die passende Immobilie für Ihre Bedürfnisse zu finden und Sie mit vertrauenswürdigen Anwälten, Gutachtern und Notaren in Kontakt zu bringen.