EZB-Zinssatz bleibt bei 2,251 £/300 £: Was bedeutet das für Sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilien?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat beschlossen, den Leitzins bei ihrer Sitzung am 23. Juli nicht anzuheben und ihn bei 2,251 Prozentpunkten zu belassen. Diese Entscheidung kommt nicht überraschend: Sie entsprach den Erwartungen des Marktes nach der Zinserhöhung im Vormonat – der ersten in der Eurozone seit fast drei Jahren. Diese Pause sollte jedoch nicht als Kurswechsel interpretiert werden. Der Markt selbst preist bereits eine Wahrscheinlichkeit von 901 Prozentpunkten für eine erneute Zinserhöhung im September ein, und der Grund dafür ist klar: die Instabilität im Nahen Osten.

Für alle, die eine Hypothek haben oder über die Aufnahme einer solchen nachdenken, ist diese Unterscheidung von entscheidender Bedeutung. Die Frage ist nicht, ob die EZB-Zinsen sinken, sondern wann und wie stark sie wieder steigen könnten. Und die Signale vom spanischen Hypothekenmarkt der letzten Wochen deuten bereits in diese Richtung.

Warum die EZB-Zinsen im Juli unverändert blieben

Die Pause im Juli hat eine konkrete Erklärung. Mitte Juni wurde ein vorläufiges Friedensabkommen zwischen den USA und dem Iran unterzeichnet, das ein 60-tägiges Verhandlungsfenster eröffnete. Diese Entlastung ließ die Ölpreise und damit auch den Inflationsdruck sinken: Die Preise stiegen im Euroraum im Juni um 2,81 % (2,81 TP3T), vier Zehntelprozentpunkte weniger als im Mai. Angesichts dieses Spielraums sah die EZB keine Eile, dem Anstieg vom Juni unmittelbar einen weiteren folgen zu lassen.

Das Problem ist, dass das Abkommen inzwischen gescheitert ist. Die Angriffe zwischen den Parteien haben wieder begonnen, die Überwachung der Straße von Hormus ist erneut auf höchstem Niveau, und der Preis für Brent-Rohöl ist seit Anfang Juli um 301 Tonnen gestiegen. Dies verändert die Lage vor der nächsten EZB-Sitzung am 10. September, bei der auch neue Inflationsdaten vorliegen und der vierteljährliche makroökonomische Ausblick aktualisiert wird.

Analysten sind sich weitgehend einig, dass dieses Treffen der wahrscheinlichste Zeitpunkt für eine weitere Zinserhöhung um 25 Basispunkte ist, wodurch die Zinsen auf 2,51 TP3T steigen würden. Unternehmen wie Renta 4, ING, Ibercaja, Ebury und Allianz Global Investors teilen diese Einschätzung, allerdings mit einigen Nuancen: Einige, wie beispielsweise Dunas Capital, schließen eine zweite Zinserhöhung vor Jahresende nicht aus, wodurch die Zinsen auf 2,501 TP3T bis 2,751 TP3T steigen würden. Andere, wie Renta 4, rechnen mit einer weiteren Erhöhung bereits im ersten Quartal 2027, wodurch die Zinsen bis zum nächsten Frühjahr auf 31 TP3T steigen würden.

Der Markt rechnet in keinem Szenario mit sinkenden EZB-Zinsen. Das ist der entscheidende Punkt für alle, die mittelfristig eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen: Die Finanzierung wird in den kommenden Monaten nicht günstiger werden, und es ist ratsam, entsprechend zu planen.

Was steigende EZB-Zinssätze für Hypotheken mit variablem oder gemischtem Zinssatz bedeuten

Der 12-Monats-Euribor, der Referenzzinssatz für die meisten variabel verzinsten Hypotheken in Spanien, bewegt sich bereits. Nach einem leichten Rückgang im Juni stieg er im Juli wieder auf rund 2,8091 TP3T, den höchsten Stand seit September 2024. Am 23. Juli erreichte er mit 2,9471 TP3T den höchsten Tageswert seit Beginn des Nahostkonflikts.

In der Praxis bedeutet dies, dass alle, deren variabler Zinssatz in diesem Jahr überprüft werden muss, oder alle mit einem Mischkredit, dessen Zinsbindungsfrist demnächst ausläuft, mit einer höheren monatlichen Rate im Vergleich zum Vorjahr rechnen müssen. Bankinter und die Stiftung Funcas Sparkassen gehen davon aus, dass sich dieser Trend mindestens bis zum Jahresende fortsetzen wird.

Bei Festzins- und Mischzinsdarlehen dürften sich die Angebote im Sommer kaum ändern, da die Banken die wahrscheinlichen Maßnahmen der EZB bereits durch Zinserhöhungen in den letzten Monaten eingepreist haben. Aktuell liegen die meisten Festzinsdarlehen bei etwa 31 % (mit maximalen Rabatten), und bei Mischzinsdarlehen liegt der Zinssatz für die anfängliche Festzinsphase über 2,50 % (mit kürzerer Laufzeit).

Für internationale Käufer, die einen Teil ihres Kaufs in Spanien finanzieren, bedeutet dies konkret: Vergleichen Sie die Hypothekenkonditionen sorgfältig, bevor Sie unterschreiben, und gehen Sie nicht davon aus, dass Sie nach einigen Monaten ein besseres Angebot erhalten. Da die Leitzinsen der EZB voraussichtlich nicht so bald sinken werden, dürften sich die Bedingungen bei anhaltenden geopolitischen Spannungen eher verschärfen als lockern.

Spaniens Hypothekenmarkt spürt bereits die Verlangsamung

Offizielle Daten bestätigen, dass sich der aktuelle EZB-Zinszyklus bereits auf das Hypothekenvolumen auswirkt. Sowohl das Grundbuchamt (Registradores de la Propiedad) als auch die spanische Notarkammer melden einen Rückgang der Hypotheken für Hauskäufe im Vergleich zum Vorjahr, und das spanische Statistikinstitut (INE) bestätigt, dass der durchschnittliche Hypothekenzins wieder in Richtung 31 % steigt.

Das ist kein Grund zur Beunruhigung: 2025 war ein Jahr mit sehr hoher Aktivität, und der kumulierte Jahressaldo ist weiterhin positiv. Dennoch ist bemerkenswert, dass die Hypothekenvergabe nach zwei Jahren Aufwärtstrend stagniert, und alles deutet darauf hin, dass sich diese Abschwächung fortsetzen wird.

Die jüngste Umfrage der EZB unter mehr als hundert Banken der Eurozone bestätigt dies: Die Kreditinstitute haben ihre Kreditbedingungen im zweiten Quartal verschärft und erwarten, dies auch im Sommer fortzusetzen. Die Nachfrage nach Hypotheken ist unterdessen bereits um 151.000 Billionen Pfund gesunken, und für das dritte Quartal wird ein weiterer Rückgang um 121.000 Billionen Pfund erwartet. In einem Markt mit geringerem Finanzierungsangebot und strengeren Zugangsbedingungen sind Rechtssicherheit und Transparenz bei jeder Transaktion beim Immobilienkauf wichtiger denn je.

Bevorstehende EZB-Sitzungen

Der EZB-Rat tagt etwa alle sechs Wochen. Dies sind die bestätigten Termine, an denen er seine nächsten Entscheidungen zu den EZB-Zinssätzen bekannt geben wird:

• 10. September 2026
• 29. Oktober 2026
• 17. Dezember 2026
• 4. Februar 2027
• 18. März 2027
• 29. April 2027
• 10. Juni 2027
• 22. Juli 2027
• 9. September 2027
• 28. Oktober 2027
• 16. Dezember 2027