Hypothek ohne Cédula de Habitabilidad: Vergeben Banken sie?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ohne Erstnutzungsgenehmigung ( Cédula de habitabilidad) ist unter bestimmten Umständen möglich, birgt jedoch erhebliche Risiken , insbesondere bei der Notwendigkeit einer Hypothekenfinanzierung. Dies führt häufig zu Verwirrung bei Käufern, vor allem internationalen, die mit den Auswirkungen dieser Dokumente auf den Kaufprozess nicht vertraut sind.

Entscheidend ist, dass der Kauf einer Immobilie nicht automatisch bedeutet, dass man sie auch beleihen oder legal darin wohnen kann . Im Folgenden erläutern wir, was passiert, wenn diese Dokumente fehlen und wie sich dies auf die Hypothekengenehmigung in Spanien auswirkt.

Was ist die Cédula de habitabilidad und wozu dient sie?

Die Cédula de habitabilidad ist das Dokument, das bescheinigt, dass eine Immobilie die gesetzlichen Mindestanforderungen für die Nutzung als Wohnraum erfüllt. Die genauen Kriterien variieren zwar je nach autonomer Gemeinschaft, bestätigen aber im Allgemeinen Folgendes:

• eine minimale nutzbare Oberfläche,

• ausreichende Deckenhöhen

• das Vorhandensein einer Küche und eines Badezimmers

• ausreichende Belüftung und natürliches Licht,

• konforme Türen und Fenster,

• grundlegende Warmwasserversorgung

• und Mindestsicherheitsstandards.

Die Inspektion wird von einem eingetragenen Architekten oder technischen Architekten durchgeführt.
Die Kosten sind in der Regel gering (oft unter 200 € ) und das Dokument hat typischerweise eine Gültigkeit von rund 15 Jahren . Danach muss es je nach regionalen Vorschriften erneuert werden, wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird.

Ist die cédula de habitabilidad zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu kaufen?

Aus rein rechtlicher Sicht ist der Abschluss eines Kaufvertrags nicht immer zwingend erforderlich , doch das Fehlen einer Cédula of habitability kann die Angelegenheit erheblich verkomplizieren.

Ohne es:

• Sie können sich nicht als Einwohner (padrón) anmelden.

• Es kann unmöglich sein, Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom oder Gas) herzustellen oder umzuleiten.

• Hausratversicherungen können die Deckung verweigern.

• Und vor allem ist die Immobilie in der Regel nicht für eine Wohnbaufinanzierung geeignet .

Aus diesem Grund ist das Risiko für den Käufer beträchtlich, auch wenn der Verkauf selbst zustande kommt.

Vergeben Banken Hypotheken auch ohne Cédula de habitabilidad?

Grundsätzlich nein .
Spanische Banken vergeben Wohnbauhypotheken nur für Immobilien, die offiziell als bewohnbar anerkannt sind.

Wenn einer Immobilie eine Cédula de habitabilidad oder eine Erstnutzungslizenz fehlt, gehen Banken davon aus, dass sie die gesetzlichen Mindestanforderungen für die Nutzung als Wohnraum nicht erfüllt und daher nicht als Hypothekensicherheit akzeptiert werden kann .

In ganz bestimmten Fällen sind die einzigen Alternativen möglicherweise:

• ein Darlehen für eine Gewerbeimmobilie oder eine nichtwohnliche Nutzung,

• oder ein Darlehen für Selbstbauer/Bauträger.

Diese Produkte haben in der Regel kürzere Rückzahlungsfristen und höhere Zinssätze , wodurch sie für die meisten privaten Käufer ungeeignet sind.

Was ist, wenn für die Immobilie auch keine Erstnutzungsgenehmigung vorliegt?

Diese Situation ist noch problematischer.
Die Erstnutzungsgenehmigung wird von der Gemeinde ausgestellt und bescheinigt, dass das Gebäude gemäß dem genehmigten Projekt fertiggestellt wurde und rechtmäßig als Wohnraum genutzt werden darf.

Wenn einer Immobilie diese Lizenz noch nie erteilt wurde :

• Es gilt als nicht rechtlich zulässig für die Wohnnutzung .

• Die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch ist in der Regel unmöglich.

• Versorgungsanschlüsse werden in der Regel verweigert.

• und der Käufer kann sich nicht als Einwohner anmelden.

In Regionen wie der Costa Blanca und der Costa Cálida kann dieses Problem gelegentlich bei älteren Immobilien, nicht angemeldeten Umbauten oder Gebäuden mit städtebaulichen Unregelmäßigkeiten auftreten.

Kann man eine Immobilie ohne eine Cédula de habitabilidad kaufen?

Ja, aber diese Transaktionen beinhalten üblicherweise Folgendes:

• als „außerhalb der Baugenehmigung“ eingestufte Immobilien

• Häuser mit ungelösten städtebaulichen Problemen,

• oder ältere Gebäude, die nie legalisiert wurden.

In solchen Fällen wird die Hypothekenbewertung erheblich beeinflusst . Der Schätzwert liegt oft deutlich unter dem Marktwert, weshalb die Bank den Hypothekenantrag nicht bewilligt .

Hypothekengutachter prüfen stets den rechtlichen und städtebaulichen Status der Immobilie. Bei Unregelmäßigkeiten trägt der Käufer das Risiko direkt.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie ohne diese Dokumente kaufe?

Der Käufer übernimmt die volle Verantwortung.
Wenn sie sich entscheiden, die Immobilie zu behalten, müssen sie in der Regel:

• den Legalisierungsprozess durchführen (sofern möglich).

• die anfallenden technischen und administrativen Kosten abdecken,

• oder akzeptieren, dass die Immobilie rechtlich nicht als Wohnsitz genutzt werden kann.

In einigen Fällen ist eine Regularisierung überhaupt nicht möglich , weshalb eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung unerlässlich ist.

Unterschiede zwischen der Erstnutzungsgenehmigung und der cédula de habitabilidad

Abschluss

Der Kauf einer Immobilie ohne Erstnutzungsgenehmigung oder Cédula de habitabilidad mag in manchen Fällen attraktiv erscheinen, birgt aber ernsthafte rechtliche, finanzielle und praktische Risiken , insbesondere wenn eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist.

Vor dem Kaufabschluss ist es unerlässlich, den rechtlichen und städtebaulichen Status des Grundstücks zu prüfen. Eine frühzeitige Prüfung kann spätere größere Probleme verhindern.

Bei Esentya Estate unterstützen wir internationale Käufer beim sicheren Erwerb von Immobilien an der Costa Blanca und der Costa Cálida , indem wir die Dokumentation sorgfältig prüfen und sie durch jeden Schritt des Prozesses begleiten.

Quellen: regionale Wohnungsbauvorschriften, Bankpraxis, Kriterien für die Hypothekenbewertung, Idealista