Buying a House in Spain as a Foreigner: Step-by-Step Guide
España es uno de los destinos más atractivos para vivir, jubilarse o invertir en propiedades. En 2024, casi 93.000 viviendas fueron adquiridas por extranjeros, una cifra que confirma el gran interés internacional por establecerse en el país. Si está pensando en comprar una casa en España y no tiene la nacionalidad española, esta guía le ayudará a comprender los pasos esenciales y los requisitos clave del proceso.
1. Obtener el NIE: el primer paso obligatorio
El NIE (Número de Identificación de Extranjeros) es imprescindible para realizar cualquier actividad legal en España, incluida la compra de una propiedad. Puede solicitarlo:
Desde su país de origen, a través del consulado español.
En España, en las oficinas de extranjería.
Tipos de NIE:
NIE de no residente: si no va a residir en España de forma permanente.
NIE de residente: si va a permanecer más de 183 días al año en España.
NIE temporal para ciudadanos UE: para aquellos que sólo permanecerán durante el proceso de compra.
La asistencia jurídica puede ayudar a acelerar este procedimiento.
2. Abrir una cuenta bancaria española
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Una cuenta local simplifica el pago de impuestos, gastos notariales y otros costes relacionados. Además, evita retrasos o comisiones por transferencias. Si planea solicitar una hipoteca, es recomendable abrir la cuenta en el mismo banco.
3. Búsqueda de financiación (hipoteca)
Si necesita una hipoteca, comience a explorar sus opciones con anticipación. Compare las tasas de interés (fijas, variables, mixtas) y las condiciones. Los no residentes suelen requerir un depósito mayor, de hasta el 30% del valor de la propiedad.
4. Firmar el contrato de reserva
Este contrato garantiza que la propiedad se retire del mercado mientras se concreta la venta. No es obligatorio, pero se utiliza habitualmente y refleja el compromiso entre el comprador y el vendedor.
5. Acuerdo de pago inicial (“arras”)
Este acuerdo formal incluye un pago inicial (generalmente el 101% del precio) y un compromiso firme. Si alguna de las partes incumple, se pueden aplicar sanciones. Existen diferentes tipos de contratos de arras, por lo que es recomendable obtener asesoramiento legal.
6. Valoración oficial de la propiedad
Para obtener la aprobación de una hipoteca, se requiere una tasación oficial para determinar el valor real de mercado. El banco puede asignar un tasador o usted puede contratar uno por su cuenta.
7. Verificación de documentos
Antes de firmar ante el notario, revise estos documentos:
Nota Simple: información legal y cargos existentes.
Inspección Técnica de Edificios (ITE): obligatoria para algunos edificios.
Historial de deudas: para evitar sorpresas futuras.
Escritura pública: confirma la propiedad de la propiedad.
Un abogado y, en algunos casos, un arquitecto pueden ayudar a verificar esta información.
8. Firma ante notario
El notario redacta y formaliza la escritura pública. Presentes en la firma:
Comprador y vendedor
Representante bancario (si hay hipoteca involucrada)
agente inmobiliario
Abogado (opcional)
El notario
Una vez firmado y pagado, recibirás las llaves.
9. Registro de la propiedad
El último paso para ser reconocido como propietario legal. Luego, los contratos de servicios públicos (agua, electricidad, gas, etc.) deben transferirse a su nombre.
10. Costes e impuestos al comprar una propiedad en España
Además del precio, debes considerar:
Impuestos :
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (viviendas usadas): 6%–10% según región.
IVA (viviendas nuevas): 10% del precio de compra.
Costos adicionales :
Notario: 500€–1.000€
Registro de la propiedad: 0,1%–0,25% del precio
Valoración: 250-600 €
Honorarios legales: si se contrata a un abogado o consultor
En general, calcule un presupuesto adicional de 10%–12% sobre el precio de compra.
¿Por qué es recomendable trabajar con un agente inmobiliario?
Un agente experimentado puede ahorrarle tiempo, papeleo y complicaciones. Conoce el mercado local y todos los requisitos legales y fiscales para garantizar una transacción fluida y segura.
También ayudan a negociar el mejor precio, encontrar la propiedad adecuada para sus necesidades y conectarlo con abogados, tasadores y notarios de confianza.