Buying a House in Spain as a Foreigner: Step-by-Step Guide
L'Espagne est une destination de choix pour vivre, prendre sa retraite ou investir dans l'immobilier. En 2024, près de 93 000 logements ont été acquis par des étrangers, un chiffre qui témoigne du fort intérêt international pour s'installer dans le pays. Si vous envisagez d'acheter une maison en Espagne et que vous n'êtes pas de nationalité espagnole, ce guide vous aidera à comprendre les étapes essentielles et les conditions requises.
1. Obtenir le NIE : première étape obligatoire
Le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) est indispensable pour toute activité légale en Espagne, y compris l'achat d'un bien immobilier. Vous pouvez en faire la demande :
Depuis votre pays d'origine, via le consulat espagnol.
En Espagne, dans les bureaux de l'immigration.
Types de NIE :
NIE non-résident : si vous ne résidez pas en Espagne de façon permanente.
NIE résident : si vous séjournez plus de 183 jours par an en Espagne.
NIE temporaire pour les citoyens de l'UE : pour ceux qui ne séjournent que pendant la procédure d'achat.
Une assistance juridique peut contribuer à accélérer cette procédure.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Un compte local simplifie le paiement des impôts, des frais de notaire et autres frais annexes. Il évite également les retards et les frais de virement. Si vous envisagez de faire une demande de prêt immobilier, il est conseillé d'ouvrir ce compte dans la même banque.
3. Recherche de financement (prêt hypothécaire)
Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, commencez à explorer vos options au plus tôt. Comparez les taux d'intérêt (fixes, variables, mixtes) et les conditions. Les non-résidents doivent généralement verser un acompte plus élevé, pouvant atteindre 30 % de la valeur du bien.
4. Signer le contrat de réservation
Ce contrat garantit le retrait du bien du marché pendant la finalisation de la vente. Il n'est pas obligatoire, mais couramment utilisé, et il reflète l'engagement entre l'acheteur et le vendeur.
5. Accord de paiement initial (« arras »)
Cet accord formel comprend un acompte (généralement 10% du prix) et un engagement ferme. En cas de manquement de l'une ou l'autre des parties, des pénalités peuvent être appliquées. Il existe différents types de contrats d'arras ; il est donc conseillé de consulter un avocat.
6. Évaluation officielle des biens immobiliers
Pour obtenir un prêt hypothécaire, une évaluation officielle est nécessaire afin de déterminer la valeur marchande réelle du bien. La banque peut désigner un évaluateur, ou vous pouvez en engager un vous-même.
7. Vérification des documents
Avant la signature chez le notaire, veuillez examiner les documents suivants :
Note simple (Nota Simple): informations légales et frais existants.
Inspection technique du bâtiment (ITE) : requise pour certains bâtiments.
Historique de la dette : pour éviter les mauvaises surprises.
Acte notarié : confirme la propriété du bien.
Un avocat et, dans certains cas, un architecte peuvent aider à vérifier ces informations.
8. Signature devant un notaire
Le notaire rédige et authentifie l'acte authentique. Présents lors de la signature :
Acheteur et vendeur
Représentant de la banque (en cas de prêt hypothécaire)
Agent immobilier
Avocat (facultatif)
Le notaire
Une fois le contrat signé et le paiement effectué, vous recevrez les clés.
9. Enregistrement de la propriété
Dernière étape pour être reconnu comme propriétaire légal : les contrats de services publics (eau, électricité, gaz, etc.) doivent ensuite être transférés à votre nom.
10. Coûts et taxes liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne
Outre le prix, vous devez prendre en compte :
Impôts :
Taxe de transfert de propriété (maisons d'occasion) : 6%–10% selon la région.
TVA (logements neufs) : 10% du prix d'achat.
Frais supplémentaires :
Notaire : 500 € – 1 000 €
Indice foncier : 0,1%–0,25% du prix
Estimation : 250 €–600 €
Frais juridiques : si vous engagez un avocat ou un consultant
En tout état de cause, prévoyez un budget supplémentaire de 10% à 12% en plus du prix d'achat.
Pourquoi est-il conseillé de faire appel à un agent immobilier ?
Un agent expérimenté peut vous faire gagner du temps, vous simplifier la vie administrative et vous éviter des complications. Il connaît parfaitement le marché local et toutes les exigences légales et fiscales, garantissant ainsi une transaction fluide et sécurisée.
Ils vous aident également à négocier le meilleur prix, à trouver le bien immobilier qui correspond à vos besoins et à vous mettre en relation avec des avocats, des évaluateurs et des notaires de confiance.