EBC utrzymuje stopy procentowe na poziomie 2,25%: co to oznacza dla kupujących lub sprzedających nieruchomość

Europejski Bank Centralny (EBC) zdecydował się nie zmieniać ceny pieniądza na posiedzeniu 23 lipca, utrzymując ją na poziomie 2,25%. Decyzja nie jest zaskoczeniem: to właśnie zakładał rynek po ubiegłomiesięcznej podwyżce, pierwszej w strefie euro od niemal trzech lat. Nie należy jednak odczytywać tej pauzy jako zmiany kierunku. Rynek już teraz wycenia 90% prawdopodobieństwo, że EBC ponownie podniesie stopy na wrześniowym posiedzeniu, a przyczyna ma swoją nazwę: niestabilność na Bliskim Wschodzie.

Dla każdego, kto ma kredyt hipoteczny lub planuje go zaciągnąć, to rozróżnienie ma naprawdę znaczenie. Pytanie nie brzmi, czy stopy spadną, lecz kiedy i o ile mogą jeszcze wzrosnąć. A sygnały płynące z hiszpańskiego rynku kredytów hipotecznych w ostatnich tygodniach wskazują właśnie w tym kierunku.

Dlaczego EBC czekał i dlaczego prawdopodobnie nie zrobi tego we wrześniu

Lipcowa przerwa ma konkretne wytłumaczenie. W połowie czerwca podpisano tymczasowe porozumienie pokojowe między Stanami Zjednoczonymi a Iranem, otwierające 60-dniowy okres negocjacji. Ta ulga obniżyła cenę ropy, a wraz z nią część presji inflacyjnej: ceny w strefie euro wzrosły w czerwcu o 2,8%, czyli o cztery dziesiąte punktu procentowego mniej niż w maju. Dzięki temu marginesowi EBC nie musiał się spieszyć z kolejną podwyżką stóp zaraz po czerwcowej.

Problem w tym, że porozumienie od tamtej pory się załamało. Ataki między stronami zostały wznowione, nadzór nad Cieśniną Ormuz jest ponownie maksymalny, a ropa Brent podrożała o 30% od początku lipca. To zmienia kalkulację przed kolejnym posiedzeniem EBC, 10 września, kiedy bank oprócz nowych danych o inflacji zaktualizuje również swoje kwartalne prognozy makroekonomiczne.

Analitycy są zasadniczo zgodni, że to posiedzenie jest najbardziej prawdopodobnym momentem na kolejną podwyżkę o 25 punktów bazowych, co podniosłoby stopy do 2,5%. Instytucje takie jak Renta 4, ING, Ibercaja, Ebury czy Allianz Global Investors podzielają tę ocenę, choć z pewnymi niuansami: niektóre, jak Dunas Capital, nie wykluczają drugiego ruchu przed końcem roku, co ustawiłoby stopy na poziomie 2,50-2,75%. Inne, jak Renta 4, wskazują na kolejną podwyżkę już w pierwszym kwartale 2027 roku, co doprowadziłoby stopy do 3% wiosną przyszłego roku.

W żadnym scenariuszu rynek nie zakłada obniżki stóp. To kluczowy punkt dla każdego, kto planuje zakup lub sprzedaż nieruchomości w średnim terminie: finansowanie nie stanie się tańsze w najbliższych miesiącach, warto więc planować z tym na uwadze.

Co rosnące stopy oznaczają dla kredytu o zmiennym lub mieszanym oprocentowaniu

12-miesięczny euribor, wskaźnik referencyjny większości kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu w Hiszpanii, już się porusza. Po niewielkim spadku w czerwcu ponownie wzrósł w lipcu do około 2,809%, czyli najwyższego poziomu od września 2024 roku. W ujęciu dziennym osiągnął 2,947% w samym dniu 23 lipca - to najwyższy odczyt od początku konfliktu na Bliskim Wschodzie.

W praktyce oznacza to, że każdy, kto w tym roku będzie miał aktualizowany kredyt o zmiennym oprocentowaniu, lub kto ma kredyt mieszany, w którym okres stałego oprocentowania właśnie się kończy, zobaczy wzrost miesięcznej raty w porównaniu z rokiem ubiegłym. Bankinter i fundacja kas oszczędnościowych Funcas spodziewają się, że ta tendencja utrzyma się co najmniej do końca roku.

Oferta kredytów o stałym i mieszanym oprocentowaniu nie powinna się natomiast znacząco zmienić w tym lecie, ponieważ banki już wcześniej uwzględniły prawdopodobne ruchy EBC, podnosząc swoje stawki w ostatnich miesiącach. Obecnie większość kredytów o stałym oprocentowaniu kształtuje się blisko 3% przy maksymalnych bonifikatach, a w ofertach mieszanych oprocentowanie początkowego okresu stałego przekracza 2,50%, z wyjątkiem produktów z krótszym okresem stałym.

Dla zagranicznego kupującego finansującego część zakupu w Hiszpanii przekłada się to na praktyczną rekomendację: dokładnie porównać warunki przed podpisaniem umowy i nie zakładać, że kilka miesięcy oczekiwania przyniesie lepszą ofertę. Ponieważ stopy raczej nie spadną w najbliższym czasie, jeśli napięcia geopolityczne będą się utrzymywać, warunki najprawdopodobniej będą się zaostrzać, a nie łagodzić.

Hiszpański rynek kredytów hipotecznych już odczuwa spowolnienie

Oficjalne dane potwierdzają, że ten cykl podwyżek stóp wpływa już na wolumen udzielanych kredytów hipotecznych. Zarówno rejestry nieruchomości (Registradores de la Propiedad), jak i Rada Generalna Notariatu odnotowują roczny spadek liczby kredytów hipotecznych udzielanych na zakup mieszkań, a hiszpański urząd statystyczny (INE) potwierdza, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ponownie zbliża się do 3%.

Nie jest to powód do niepokoju: rok 2025 charakteryzował się bardzo wysoką aktywnością, a łączny bilans roku pozostaje dodatni. Warto jednak zauważyć, że akcja kredytowa przerwała dwuletni trend wzrostowy i wszystko wskazuje na to, że to spowolnienie będzie się pogłębiać.

Potwierdza to najnowsze badanie samego EBC, przeprowadzone wśród ponad stu banków strefy euro: instytucje zaostrzyły warunki udzielania kredytów w drugim kwartale i spodziewają się kontynuować ten trend latem. Popyt na kredyty hipoteczne tymczasem spadł już o 15%, a w trzecim kwartale oczekiwany jest dalszy spadek o 12%. Na rynku z mniejszą dostępnością finansowania i surowszymi wymogami dostępu do niego, bezpieczeństwo prawne i przejrzystość każdej transakcji liczą się bardziej niż kiedykolwiek przy zakupie nieruchomości.

Nadchodzące posiedzenia EBC

Rada Prezesów EBC spotyka się mniej więcej co sześć tygodni. Oto już potwierdzone daty, w których ogłoszone zostaną kolejne decyzje dotyczące stóp procentowych:

• 10 września 2026
• 29 października 2026
• 17 grudnia 2026
• 4 lutego 2027
• 18 marca 2027
• 29 kwietnia 2027
• 10 czerwca 2027
• 22 lipca 2027
• 9 września 2027
• 28 października 2027
• 16 grudnia 2027